Gute Prognose – Spaniens Zweitwohnsitzmarkt im Herbst 2016

Seit über drei Jahren ist Spaniens Zweitwohnsitzmarkt konstant im Aufwind.
Besonders Ausländer sind der Motor dieser Entwicklung. Rund 20 Prozent aller Immobilienkäufe in Spanien werden nach aktuellen Statistiken der Notariatskammern von Ausländern vorgenommen. Zwischen Januar und Juni 2016 waren es genau 43.519 Transaktionen. Das sind 161,2 Prozent mehr als zum Tiefpunkt der Nachfrage im zweiten Halbjahr 2008. Die bedeutendsten Käuferschaften sind Briten (19%),
Franzosen (8 %) und Deutsche (7,8%). Am größten ist das Gewicht ausländischer Käufer derzeit auf den Kanaren mit einem Anteil von 44,2 Prozent, gefolgt von den Balearen (41,5 %) der Region Valencia (37,2 %) und Murcia (27,7 %).
Und auch die Preise stabilisieren sich. Spanienweit gibt es seit Anfang 2014 einen moderaten Preisanstieg. Aktuell sind es 2,4 Prozent im Jahr. An den Küsten sind schon über fünf Prozent drin, etwa an der südlichen Costa Blanca, der Costa del Sol, Ibiza oder Teneriffa. Auch bei dem Bestand an leerstehenden Neubauten, der sich in den Krisenjahren aufgetürmt hat, tut sich etwas. Nach Angaben von Servihabitat (Immobiliengruppe der La Caixa) wird sich deren Anzahl im Jahr 2016 um weitere 125.000 Einheiten auf dann 370.000 reduzieren; im Jahr 2009 existierten noch fast 700.000 unverkaufte Neubauwohnungen. Aktuell konzentrieren sich diese besonders auf die Umgebung von Madrid und in den beiden Küstenprovinzen Castellón (Costa del Azahar) und Almería.
Die Entwicklung ist aber weiter uneinheitlich. Es gibt immer noch Orte, wo die Preise über fünf Prozent pro Jahr fallen, auf Baustellen nichts passiert und niemand Grundstücke kaufen will. Besonders die Costa del Azahar und die Insel Menorca müssen weiter auf den Aufschwung warten. Dagegen gehören Mallorca, Ibiza, die Costa del Sol, die Provinz Alicante (Costa Blanca) und die meisten Kanarischen Inseln zu den Gewinnern. Im ersten Quartal 2016 verzeichneten nach Angaben des Wertermittlers TINSA immerhin 71 von 136 Küstenorte Preissteigerungen im Vergleich zum gleichen Zeitraum in 2015. (Studie „Vivienda en Costa 2016“).

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Spaniens Immobilienmarkt

Licht im Tunnel?
(aktualisiert am 17.11.2013)

Nach einer jahrelangen Durststrecke mit sinkenden Preisen und immer weniger Verkäufen gibt es jetzt wieder erste positive Signale auf Spaniens Immobilienmarkt. Einige ausländische Großinvestoren sollen schon angeklopft haben, um im Wohnungsmarkt zu investieren. Verstärkt sich hat sich vor allem die Nachfrage durch Ausländer in den spanischen Feriengebieten.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessern sich. Spanien verzeichnet mit einem Wachstum des Bruttoinlandproduktes von 0,1 % im dritten Quartal 2013 jetzt keine Rezession mehr. Damit ist ein zweijähriger Schrumpfungsprozess der Wirtschaft erstmal beendet. Die Industrieproduktion ist im September 2013 im Vergleich zum Vorjahr wieder gestiegen . Auch die Landwirtschaft liefert erfreuliche Zahlen. Zudem hat Brüssel angekündigt, dass Spanien kein Geld mehr aus dem Euro-Rettungsfonds für seine Banken benötigt.
Allerdings zeigen sich in der viertgrößten Wirtschaftsraum der Eurozone deflationäre Tendenzen. Der Verbraucherpreisindex (IPC) sinkt auf -0,1% Bei einer Deflation wäre eine anhaltende Rezession zu befürchten. Die EZB versucht derzeit durch Zinssenkungen gegenzusteuern. So wird mehr Geld in Umlauf gebracht. Problematisch bleibt auch die öffentliche Verschuldung Spaniens. Sie erreicht im September 2013 einen neuen Rekord mit über 950 Mrd Euro. Ursache ist die Finanzierung des Defizits. Spanien lebt weiter über seine Verhältnisse.

Die Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt zwar schwierig, aber dennoch gehen immer mehr Analysten davon aus, dass eine Bodenbildung der Preise kurz bevorsteht. Hoffnung macht vor allem die Zunahme ausländischer Käufer. Um über 22 % haben nach Angaben der Notarkammern die Immobilienkäufe durch Ausländer im zweiten Quartel 2013 im Jahresvergleich zugelegt. Bemerkenswert ist ein neues Gesetz vom September 2013: Nicht-EU-Bürger können jetzt durch den Kauf einer Immobilie ein Aufenthaltsrecht (Residencia) erhalten. Voraussetzung ist eine Mindestinvestition von 500.000 Euro. Besonders reiche Lateinamerikaner, Russen und Chinesen könnten damit zum Immobilienkauf bewegt werden. Derzeit muss noch abgewartet werden, ob diese Maßnahme tatsächlich etwas bewirkt. Spekuliert wird derzeit auch über den Einstieg von ausländischen Immobilienfonds in den spanischen Wohnungsmarkt. Größere Verträge sind bisher allerdings noch nicht abgeschlossen worden.
Tatsächlich gibt es weiterhin ein enormes Angebot. Der Bestand an unverkauften Neubauwohnungen liegt zwischen 675.000 (Angabe des Entwicklungsministeriums) und 815.000 (CatalunyaCaixa). Hinzu kommen rund 500.000 Wohnungen, die im Bau sind. Rechnet man auch noch die Zweithandobjekte hinzu, könnten – nach Schätzungen – bis zu 2 Millionen Wohnungen auf dem Markt sein. Leerstehende Bestandwohnungen konzentrieren sich besonders in der Provinz Toledo und an der Mittelmeerküste des Festlands zwischen Tarragona und Málaga. Im ersten Halbjahr 2013 sollen lediglich 23.118 Wohnungen aus dem Bestand abgebaut worden.
Die Bank La Caixa geht davon aus, dass ab 2015 die Immobilienpreise in Spanien wieder steigen werden. Indikator dafür sind steigende Verkaufszahlen. Standard & Poor’s prognostiziert weiter fallende Preise von 8 % in diesem Jahr, 5 % für 2014 und 1 % für 2015. Besonders die hohe Arbeitslosigkeit und die Verschuldung der Haushalte dämpfen die Dynamik auf dem Immobilienmarkt. Eine Nachfrage durch Spanier ist weiter kaum vorhanden. Angesichts dieser Rahmenbedingungen ist zu erwarten, dass immer mehr Neubauwohnungen vermietet werde. Die traditionell niedrige Mietrate in Spanien könnte so den nächsten Jahren von derzeit 17 % auf etwa 19 % ansteigen
Insgesamt sind die Immobilienpreise seit Dezember 2007, die Höhepunkt des Booms, nach Zahlen des Schätzungsinstituts TINSA um durchschnittlich 38,9% gefallen. Dieser Trend besteht weiter. Im Oktober 2013 fielen die Immobilienpreise im Vergleich zum selben Monat des Vorjahres durchschnittlich um 8,5%. Eine Ausnahme bilden nur die Balearen mit einem Anstieg der Preise um etwa 0,4 % im Oktober. Auch hinsichtlich des Preisrückgangs seit Beginn der Krise liegen die Balearen mit etwa 28,5 % unter dem Durchschnitt. Für Luxusimmobilien werden auf Mallorca weiterhin durchschnittlich über eine Millionen Euro gezahlt. Einfachere Wohnungen, die meist von Spaniern als Erstwohnsitze genutzt werden und etwa 32 % des Gesamtmarktes ausmachen, liegen jetzt auf Mallorca zwischen 130.000 und
190.000 €.
Dagegen sind die Preise an der Festlandsküste in den Regionen Valencia und Murcia mit Quoten von fast 50 % überdurchschnittlich gefallen. In den Feriengebieten der Costa Blanca liegen die Durchschnittspreise für Luxusobjekte jetzt bei 700.000 Euro.
An der Costa del Sol sinken die Preise nur noch moderat. Etwa 5.250 € pro Quadratmeter sind für Luxusobjekte in Spitzenlagen von Marbella zu veranschlagen. Einfache Lagen gibt es ab 1.100 Euro. Nach Angaben des Tourismus-Patronats hat an der Costa del Sol im ersten Halbjahr 2013 die Zahl der ausländischen Käufer mit 33 Prozent deutlich zugenommen. Wichtigste Käufer sind die Briten und Skandinavier gefolgt von Belgiern, Russen und Franzosen.

Angesichts besserer wirtschaftlicher Rahmendatendaten und Impulse durch ausländische Interessenten scheint eine Bodenbildung bei den Preisen von Spanienimmobilien in Sicht. Begehrt sind Luxusimmobilien an den Küsten und die attraktive Lagen der großen Metropolen. Bei den Ferienimmobilien profilieren sich die Baleareninseln Mallorca und Ibiza als besonders wertstabile Standorte.

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Amnestie für Küstenimmobilien

Gute Nachrichten für Immobilienbesitzer in Spanien. Mit der Verabschiedung eines neuen Küstengestz (Ley de Costas) durch den Kongress am 9. Mai 2013 werden viele Wohnhäuser, Geschäfte, Hotels, Strandcafés und Industriebetriebe, die direkt an der Küste gebaut worden sind, vor dem Abriss bewahrt. Wie viele Immobilien so gerettet werden, weiß wohl niemand ganz genau. Die Zeitung El Pais geht von mehr als 500.000 Personen aus, die von dieser Maßnahme direkt profitieren. Unter anderem werden 25.000 Wohneinheiten erhalten, die vor 1988 auf öffentlichem Eigentum am Strand errichtet worden sind. Sie erhalten jetzt eine neue Lizenz für 75 Jahre. An weiteren 125.000 Bauten, die in der Zone direkt hinter dem Strand in zweiter Reihe liegen, wird es nun gestattet sein, Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Erweiterungen und Neubauten sollen allerdings nicht genehmigt werden. Eine Amnestie gibt es so unter anderem für die Marina vom Empuriabrava an der Costa Brava, Puerto de Santa Pola an der Costa Blanca, Oliva in Valencia und El Palo und Pedregalejo in Málaga.
Kritisiert wird das neue Gesetz besonders von Umweltverbänden, wie Greenpeace. Sie sehen das Gesetz als klaren Rückschritt für den Erhalt der spanischen Küsten. Befürchtet wird, dass nun auch noch einer Betonierung der letzten freien Flächen der Küste und einer Privatisierung Vorschub geleistet werden könnte.

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Ausländer wittern Morgenluft

Es kommt Bewegung in Spaniens Immobilienmarkt. Schon seit über einem Jahr steigen die Zahlen der Immobilienkäufe durch Ausländer. Allein um 18 % sind die Verkäufe an Ausländer im dritten Quartal 2012 gegenüber dem Vorjahr angezogen. Allerdings bleibt die Gesamtzahl der Verkäufe wegen der geringen Binnennachfrage durch Spanier weiter im Keller. Hohe Arbeitslosigkeit und eine starke Zurückhaltung bei der Kreditvergabe verhindern, dass Spanier investieren. Angesichts dieser Lage ist in nächster Zeit noch von sinkenden Preisen auszugehen. Also beste Voraussetzungen für Schnäppchenjäger, die flüssig sind. Beliebteste Region der ausländischen Käufer ist derzeit übrigens die Costa Blanca, wo der Immobilienmarkt nach Beginn der Krise im Jahr 2007 besonders stark eingebrochen ist.
Aber Achtung: Wer in Neubauten investieren will, muss ab dem 1. Januar 2013 den neuen Mehrwertsteuersatz von 10 % zahlen – noch sind es lediglich 4 %.

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Spaniens Immobilienblase

Wer sich mit der Preisentwicklung von Immobilien in Spanien beschäftigt, muss sich daran gewöhnen, dass sehr unterschiedliche Zahlen vorgelegt werden. Neue Daten gibt es jetzt von der EU aus Brüssel, mit denen die Entwicklung auf dem spanischen Immobilienmarkt eingeordnet werden kann. Demnach stiegen die Immobilienpreise in Spanien zwischen 1995 und 2007 um 155 % (nur Irland mit 172 % und Malta mit 157 % verzeichneten höhere Raten). Der Preisverfall seit dem Höhepunkt des Booms in der zweiten Jahreshälfte 2007 war allerdings auch in Irland mit 38 % am stärksten. In Spanien gaben dagegen die Preise zwischen 2007 und dem ersten Quartal 2011 nur um 22 % nach.

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Preise im freien Fall

Auch im dritten Quartal des Jahres 2011 bleiben die spanischen Immobilienwerte im Sinkflug. Um rund 5,5 Prozent sind die Preise in diesem Zeitraum im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Nach offiziellen Angaben der Regierung kosten Immobilien jetzt durchschnittlich knapp 18 Prozent weniger als zum Höhepunkt des Booms Ende 2007. Rechnet man die recht hohe Inflationsrate in Spanien hinzu, dürfte der Wertverlust mittlerweile schon knapp 30 Prozent erreicht haben. Ein Änderung dieser Tendenz ist derzeit nicht auzumachen. Das heißt der Wertverfall spanischer Immobilien geht weiter. Wer jetzt noch schnell verkaufen will, sollte sein Objekt am besten etwas unter den aktuellen Marktpreisen anbieten.

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Gaddafis Pläne an der Costa del Sol gestoppt

Erstmal auf Eis gelegt hat die spanische Regierung ein Projekt von Oberst Gaddafi an der Costa del Sol. Auf einer 6.000 Hektar großen Finca in Benahavis wollte  der Libysche Staatschef fast 2.000 Wohnungen, einen Golfplatz und ein Kongresszentrum errichten. Im Einklang mit den Sanktionen, die die EU und die UNO jetzt beschlossen haben, hat Spaniens Regierung diese Pläne eingefroren. Geprüft wird derzeit noch, ob die Gaddafi-Familie noch mehr Besitztümer in Andalusien hält.

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Im vierten Jahr der Krise

Sinkende Preise kennzeichnen auch im Jahr 2011 die Situation auf Spaniens Immobilienmarkt. Niedrige Zinsen, einfacher Zugang zu Krediten und hohe Gewinne der Branche war der explosive Cocktail, auf dem sich Spaniens Immobilienblase zwischen den Jahren 2000 und 2007 gebildet hatte. Jetzt wird die Binnennachfrage angesichts der wirtschaftlichen Probleme und der geringen Bereitschaft der Banken und Sparkassen zur Hypothekenfinanzierung abgewürgt. Und auch aus dem Ausland ist nicht viel Nachfrage zu erwarten. Die Briten und Iren halten sich zurück. Nur das Interesse der Deutschen scheint wieder etwas zu wachsen. Zumindest registrieren Makler auf Mallorca, in Marbella, im Süden der Costa Blanca und auf Teneriffa ein reges Interesse aus Alemania. Besonders schaut man sich nach Schnäppchen um, aber auch Immobilien aus der High-End-Sparte werden nachgefragt. (Siehe meine aktuelle Marktanalyse in BELLEVUE, 2/2011

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Immer noch zu teuer!

Costa Blanca bei Benissa

Mittelmeerküste bei Moraira

Auch im Herbst 2010 – rund drei Jahre nach Beginn der spanischen Immobilienkrise – erscheinen Häuser und Apartments weiter deutlich überbewertet. Augenfällig bleibt die Diskrepanz zwischen den Einkommen der Familien und den Hauspreisen. Daran ändert auch die Tatsache nicht, dass viele Verkäufer jetzt vor Ende des Jahres noch mal mit dem Preis runtergehen. Der Grund dafür ist, dass zum Ende des Jahres in Spanien bestimmte Steuervergünstigungen beim Hauskauf auslaufen. Viele Verkäufer sehen dies als gute Chance, ihr Haus endlich loszuschlagen. Das bedeutet aber auch, dass für die ersten Monate des Jahres 2011 mit einem erneuten Einbruch bei dem Verkauf spanischer Immobilien zu rechnen ist, sofern die Preise nicht noch weiter gesenkt werden.
Im dritten Quartal 2010 lag der Durchschnittspreis für Wohnungen in Spanien bei 1.832 Euro pro Quadratmeter. Nach Angaben des Wohnungsbauministeriums sind die Preise damit auf den Stand des Jahres 2005 zurückgegangen.

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Neue Immobilienpleite in Spanien

Die finanzielle Lage der großen spanischen Immobilienfirmen bleibt angesichts der vielen unverkäuflichen Häuser und Wohnungen sehr schwierig. Jetzt ist der Konzern Sacresa, der von der Familie des Unternehmers Román Sanahuja kontrolliert wird, insolvent. Mit knapp 1,8 Milliarden Euro soll Sacresa in der Kreide stehen. Es ist die drittgrößte Immobilienpleite in Spanien seit dem Beginn der Krise im Jahr 2007. Schon im Jahr 2008 war Martinsa-Fadesa unter der Last von sieben Milliarden Euro Schulden zusammengebrochen. Ein paar Monate später folgte die Habitat-Gruppe mit knapp drei Milliarden Euro an Verbindlichkeiten.

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