Gerald Paschen

Licht im Tunnel?
(aktualisiert am 17.11.2013)

Nach einer jahrelangen Durststrecke mit sinkenden Preisen und immer weniger Verkäufen gibt es jetzt wieder erste positive Signale auf Spaniens Immobilienmarkt. Einige ausländische Großinvestoren sollen schon angeklopft haben, um im Wohnungsmarkt zu investieren. Verstärkt sich hat sich vor allem die Nachfrage durch Ausländer in den spanischen Feriengebieten.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessern sich. Spanien verzeichnet mit einem Wachstum des Bruttoinlandproduktes von 0,1 % im dritten Quartal 2013 jetzt keine Rezession mehr. Damit ist ein zweijähriger Schrumpfungsprozess der Wirtschaft erstmal beendet. Die Industrieproduktion ist im September 2013 im Vergleich zum Vorjahr wieder gestiegen . Auch die Landwirtschaft liefert erfreuliche Zahlen. Zudem hat Brüssel angekündigt, dass Spanien kein Geld mehr aus dem Euro-Rettungsfonds für seine Banken benötigt.
Allerdings zeigen sich in der viertgrößten Wirtschaftsraum der Eurozone deflationäre Tendenzen. Der Verbraucherpreisindex (IPC) sinkt auf -0,1% Bei einer Deflation wäre eine anhaltende Rezession zu befürchten. Die EZB versucht derzeit durch Zinssenkungen gegenzusteuern. So wird mehr Geld in Umlauf gebracht. Problematisch bleibt auch die öffentliche Verschuldung Spaniens. Sie erreicht im September 2013 einen neuen Rekord mit über 950 Mrd Euro. Ursache ist die Finanzierung des Defizits. Spanien lebt weiter über seine Verhältnisse.

Die Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt zwar schwierig, aber dennoch gehen immer mehr Analysten davon aus, dass eine Bodenbildung der Preise kurz bevorsteht. Hoffnung macht vor allem die Zunahme ausländischer Käufer. Um über 22 % haben nach Angaben der Notarkammern die Immobilienkäufe durch Ausländer im zweiten Quartel 2013 im Jahresvergleich zugelegt. Bemerkenswert ist ein neues Gesetz vom September 2013: Nicht-EU-Bürger können jetzt durch den Kauf einer Immobilie ein Aufenthaltsrecht (Residencia) erhalten. Voraussetzung ist eine Mindestinvestition von 500.000 Euro. Besonders reiche Lateinamerikaner, Russen und Chinesen könnten damit zum Immobilienkauf bewegt werden. Derzeit muss noch abgewartet werden, ob diese Maßnahme tatsächlich etwas bewirkt. Spekuliert wird derzeit auch über den Einstieg von ausländischen Immobilienfonds in den spanischen Wohnungsmarkt. Größere Verträge sind bisher allerdings noch nicht abgeschlossen worden.
Tatsächlich gibt es weiterhin ein enormes Angebot. Der Bestand an unverkauften Neubauwohnungen liegt zwischen 675.000 (Angabe des Entwicklungsministeriums) und 815.000 (CatalunyaCaixa). Hinzu kommen rund 500.000 Wohnungen, die im Bau sind. Rechnet man auch noch die Zweithandobjekte hinzu, könnten – nach Schätzungen – bis zu 2 Millionen Wohnungen auf dem Markt sein. Leerstehende Bestandwohnungen konzentrieren sich besonders in der Provinz Toledo und an der Mittelmeerküste des Festlands zwischen Tarragona und Málaga. Im ersten Halbjahr 2013 sollen lediglich 23.118 Wohnungen aus dem Bestand abgebaut worden.
Die Bank La Caixa geht davon aus, dass ab 2015 die Immobilienpreise in Spanien wieder steigen werden. Indikator dafür sind steigende Verkaufszahlen. Standard & Poor’s prognostiziert weiter fallende Preise von 8 % in diesem Jahr, 5 % für 2014 und 1 % für 2015. Besonders die hohe Arbeitslosigkeit und die Verschuldung der Haushalte dämpfen die Dynamik auf dem Immobilienmarkt. Eine Nachfrage durch Spanier ist weiter kaum vorhanden. Angesichts dieser Rahmenbedingungen ist zu erwarten, dass immer mehr Neubauwohnungen vermietet werde. Die traditionell niedrige Mietrate in Spanien könnte so den nächsten Jahren von derzeit 17 % auf etwa 19 % ansteigen
Insgesamt sind die Immobilienpreise seit Dezember 2007, die Höhepunkt des Booms, nach Zahlen des Schätzungsinstituts TINSA um durchschnittlich 38,9% gefallen. Dieser Trend besteht weiter. Im Oktober 2013 fielen die Immobilienpreise im Vergleich zum selben Monat des Vorjahres durchschnittlich um 8,5%. Eine Ausnahme bilden nur die Balearen mit einem Anstieg der Preise um etwa 0,4 % im Oktober. Auch hinsichtlich des Preisrückgangs seit Beginn der Krise liegen die Balearen mit etwa 28,5 % unter dem Durchschnitt. Für Luxusimmobilien werden auf Mallorca weiterhin durchschnittlich über eine Millionen Euro gezahlt. Einfachere Wohnungen, die meist von Spaniern als Erstwohnsitze genutzt werden und etwa 32 % des Gesamtmarktes ausmachen, liegen jetzt auf Mallorca zwischen 130.000 und
190.000 €.
Dagegen sind die Preise an der Festlandsküste in den Regionen Valencia und Murcia mit Quoten von fast 50 % überdurchschnittlich gefallen. In den Feriengebieten der Costa Blanca liegen die Durchschnittspreise für Luxusobjekte jetzt bei 700.000 Euro.
An der Costa del Sol sinken die Preise nur noch moderat. Etwa 5.250 € pro Quadratmeter sind für Luxusobjekte in Spitzenlagen von Marbella zu veranschlagen. Einfache Lagen gibt es ab 1.100 Euro. Nach Angaben des Tourismus-Patronats hat an der Costa del Sol im ersten Halbjahr 2013 die Zahl der ausländischen Käufer mit 33 Prozent deutlich zugenommen. Wichtigste Käufer sind die Briten und Skandinavier gefolgt von Belgiern, Russen und Franzosen.

Angesichts besserer wirtschaftlicher Rahmendatendaten und Impulse durch ausländische Interessenten scheint eine Bodenbildung bei den Preisen von Spanienimmobilien in Sicht. Begehrt sind Luxusimmobilien an den Küsten und die attraktive Lagen der großen Metropolen. Bei den Ferienimmobilien profilieren sich die Baleareninseln Mallorca und Ibiza als besonders wertstabile Standorte.